부동산 수익 계산기

취득세는 1주택 시 1~3%이지만, 2주택부터 8%, 3주택 이상은 12%로 급격히 올라갑니다. 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라지므로 국토교통부 고시를 확인하세요.

임대소득세는 연 2,000만원 이하 시 분리과세(14% + 지방소득세)를 선택할 수 있으며, 초과 시 종합과세됩니다. 임대사업자 등록 시 경비 처리를 통해 절세할 수 있습니다.

양도소득세는 보유 기간에 따라 장기보유특별공제(최대 30%)를 받을 수 있어, 장기 보유가 유리합니다. 2년 이상 보유 시 기본세율(6~45%), 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%의 세율이 적용됩니다.

부동산 투자는 안정적인 월 현금흐름을 제공한다는 점에서 FIRE 전략에 유용합니다. 임대 수입은 경기 변동에 비교적 안정적이며, 물가상승에 따라 임대료도 자연스럽게 오르는 인플레이션 헤지 효과가 있습니다.

순수익률 계산이 핵심입니다. 표면적인 임대수익률(연 임대료 ÷ 매입가)과 실제 순수익률은 크게 다릅니다. 취득세, 재산세, 관리비, 수선비, 공실률, 임대소득세를 모두 제외한 후의 수익률이 실질적인 투자 판단 기준이 됩니다. 이 계산기는 이 모든 비용을 반영합니다.

국토교통부 실거래가 통계에 따르면, 서울 오피스텔의 평균 임대수익률은 약 4~5%이지만, 세금과 비용을 제외하면 순수익률은 2~3% 수준입니다. 지방 소형 아파트나 원룸은 표면 수익률이 더 높지만, 공실 리스크도 고려해야 합니다.

부동산 투자와 주식 투자의 장단점 비교는 부동산 vs 주식 FIRE 전략 비교를 참고하세요.